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부동산 투자 상담하다 보면 가장 많이 듣는 말이 이겁니다.
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“강북 신축이 싸 보이긴 한데… 그래도 강남이 낫지 않나요?”
그래서 오늘은 감정 다 빼고, 동일한 자기자본 4억 기준으로 강북과 강남을 동시에 올려놓고 계산해보겠습니다. 결론부터 말하면, 목적에 따라 답이 완전히 달라집니다.
1️⃣ 비교 전제 조건 (동일 자본)
항목기준
| 자기자본 | 4억 원 |
| 투자 방식 | 전세 레버리지 활용 |
| 목표 | 시세 차익 중심 |
| 기간 | 2~3년 보유 가정 |
2️⃣ 강북 투자 시나리오 (북서울 자이 폴라리스)
📌 매입 구조
- 매입가: 9.7억
- 전세가: 5.5억
- 자기자본: 4.2억
📌 시세 가정
- 현재 시세: 11.7억
- 2~3년 후 보수적 시세: 13억
📌 수익 계산
- 현재 기준 차익: +2억
- 중기 차익: +3.3억
👉 자기자본 수익률(ROE)
- 현재: 약 47%
- 2~3년 후: 약 78%
✔ 신축
✔ 브랜드
✔ 더블 역세권
✔ 진입 시점에서 이미 싸다
3️⃣ 강남 투자 시나리오 (강남 구축 아파트)
📌 매입 구조
- 매입가: 15억
- 전세가: 10.5억
- 자기자본: 4.5억
(※ 현실적으로 15억 이하 강남은 대부분 구축)
📌 시세 가정
- 현재 시세: 15억
- 2~3년 후 보수적 시세: 16.5억
📌 수익 계산
- 차익: +1.5억
👉 자기자본 수익률(ROE)
- 약 33%
✔ 입지 프리미엄
✔ 하방 안정성
❌ 신축 프리미엄 없음
❌ 초기 안전마진 거의 없음
4️⃣ 강북 vs 강남 수익률 한눈에 비교
구분강북 신축강남 구축
| 자기자본 | 4.2억 | 4.5억 |
| 매입가 | 9.7억 | 15억 |
| 즉시 안전마진 | 있음 | 거의 없음 |
| 2~3년 차익 | +3.3억 | +1.5억 |
| ROE | 78% | 33% |
| 변동성 | 중간 | 낮음 |
5️⃣ 투자 성격 차이 정리
✅ 강북 투자가 맞는 사람
- 동일 자본으로 수익률 극대화 목표
- 신축·브랜드·입지 겹친 구간 선호
- “싸게 사서 확실한 차익” 전략
✅ 강남 투자가 맞는 사람
- 수익률보다 자산 보존 우선
- 가격 하방 리스크 최소화
- 장기 보유 + 상징성 중시
6️⃣ 현실적인 결론 (중요)
이 비교의 핵심은 이겁니다.
강남이 항상 옳은 게 아니라,
‘지금 이 가격에 사느냐’가 더 중요하다.
현재 시점에서는
- 강남: 이미 비싼 상태에서 더 오르길 기대
- 강북: 싸게 들어가 이미 마진을 확보한 상태
그래서 동일 자본 기준 수익률은
👉 지금 타이밍에서는 강북 쪽이 훨씬 유리하게 계산됩니다.
결론: 자본 4억이라면 선택은 명확하다
- 수익률 중심 투자자 → 강북 신축
- 안정성 중심 자산가 → 강남 구축
북서울 자이 폴라리스 같은 케이스는
강북이라는 단점을 가격 하나로 압살한 구조입니다.
그래서 이 물건이 “계산이 되는 줍줍”이라는 평가를 받는 겁니다.
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