요즘 주변에서 제일 많이 듣는 말이 이거예요.
“지금 서울 아파트, 들어가도 되는 거야?”
예전엔 감으로 판단했다면, 이제는 그럴 상황이 아니죠.
금리·세금·전세 흐름까지 다 바뀐 만큼 서울 아파트 지금 사도 될까를 감정 말고 숫자로 한번 따져봤습니다. 직접 수익률 계산해보니 생각보다 냉정한 결과가 나오더라고요.
서울 아파트 시장, 지금 위치는?
최근 서울은 거래량은 줄었는데 가격은 잘 안 빠지는 묘한 구간입니다. 이유는 간단해요.
✔ 공급은 부족
✔ 전세는 다시 불안
✔ 급매는 소진 중
이런 환경에서 서울 아파트 지금 사도 될까를 판단하려면 “오를까?”보다 **“버틸 수익률이 나오나?”**가 더 중요합니다.
📊 투자자 관점: 수익률 계산해보기
가정부터 깔끔하게 잡아볼게요.
구분내용
| 매입가 | 10억 |
| 자기자본 | 5억 |
| 대출 | 5억 (금리 4.5%) |
| 연 이자 | 약 2,250만 |
| 전세가 | 6억 |
| 연 임대수익 | 0 (전세 기준) |
| 연 보유세 | 약 300만 |
연간 비용 합계 약 2,550만 원
→ 자기자본 대비 –0.5%대 마이너스 수익률
👉 단기 투자 기준으로 보면, 지금 구간에서 서울 아파트 지금 사도 될까라는 질문엔 솔직히 “애매하다”가 답입니다.
🏠 실거주자 관점: 계산이 달라진다
실거주는 이야기가 달라져요.
- 월세 전환 비용 절감
- 전세 리스크 회피
- 장기 보유 전제
특히 5~10년 이상 보유 가능하다면, 지금 가격대는 ‘고점은 아니지만 저점도 아닌’ 중간 구간입니다. 실거주자는 수익률보다 주거 안정 비용으로 판단하는 게 맞아요.
강북 vs 강남, 같은 돈이면?
같은 10억 기준으로 보면
구분강북강남
| 초기 수익률 | 낮음 | 더 낮음 |
| 하방 안정성 | 중 | 높음 |
| 회복 속도 | 빠름 | 느리지만 강함 |
👉 투자자는 강북,
👉 실거주는 강남 외곽 or 준강남이 현실적 선택지입니다.
결론: 서울 아파트 지금 사도 될까?
정리하면 이렇습니다.
- ❌ 단기 투자 → 비추천
- ⚠ 중기 투자 → 입지 선별 필수
- ✅ 실거주 → 자금 여력 있으면 가능
결국 서울 아파트 지금 사도 될까의 답은 하나가 아닙니다.
“얼마에 사느냐”보다 “얼마나 오래 버틸 수 있느냐”가 더 중요한 시점이에요.
내 상황 기준으로 계산해보고 들어가세요. 감으로 들어가면, 나중에 숫자가 발목 잡습니다.
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