서울 1억~2억 투자에서 제일 많이 듣는 말이 이거죠.
“전세만 유지되면 괜찮아.”
맞는 말이긴 한데, 문제는 전세가 ‘빠질 경우’입니다.
오늘은 긍정 회로 말고, 전세가 흔들렸을 때 실제로 어떤 일이 벌어지는지를 시나리오별로 정리해볼게요.
전세 리스크의 핵심은 ‘금액’이 아니라 ‘현금 흐름’
전세가 빠지면 무조건 망하느냐? 아닙니다.
문제는 얼마가 빠지느냐, 그리고 그걸 버틸 현금이 있느냐입니다.
시나리오 ① 전세가 5천만 원 하락
상황
- 기존 전세 3억 → 신규 전세 2억5천
- 차액 5천만 원 발생
실제 벌어지는 일
- 대부분 신용대출·마이너스통장으로 대응 가능
- 월 이자 15~25만 원 수준
- 심리적으로는 불편하지만 구조적 위기는 아님
👉 서울 소형 구축 투자에서 가장 흔한 구간
👉 이 정도는 ‘리스크’라기보다 관리 영역
시나리오 ② 전세가 1억 원 하락
상황
- 기존 전세 3억 → 신규 전세 2억
- 추가 현금 1억 필요
실제 벌어지는 일
- 현금 여력 없으면 대출 구조 변경 필요
- 금리 따라 월 이자 40~60만 원 발생
- 이 시점부터 투자자 멘탈이 흔들림
👉 여기서 버티는 사람 vs 던지는 사람 갈림
👉 몰래 사들이는 동네는 이 구간에서도 거래가 끊기지 않음
시나리오 ③ 전세가 안 나가고 월세 전환
상황
- 전세 수요 감소
- 보증부 월세만 가능
실제 벌어지는 일
- 보증금 1억 + 월세 60~80만 원 구조
- 대출 이자 상쇄 가능 or 일부 부족
- 실투자금은 묶이지만 현금 흐름은 유지
👉 서울 외곽·소형 단지는 이 시나리오가 꽤 현실적
👉 최악은 아니고 ‘차선’
시나리오 ④ 역전세 + 매매가 동반 하락
상황
- 전세 하락
- 매매가도 동반 약세
실제 벌어지는 일
- 이중 압박 발생
- 하지만 서울 소형 구축은 하락폭 제한적
- 급매 던지면 손실 확정, 버티면 회복 시간 필요
👉 이때 살아남는 조건은 딱 하나
👉 “강제 매도만 안 당하면 된다”
전세 리스크를 줄이는 단지 선택 기준
체크 항목이유
| 소형 위주 | 전세 수요 유지 |
| 역세권 | 월세 전환 가능 |
| 대단지 | 공실 리스크 낮음 |
| 실거주 수요 | 가격 방어 |
| 관리 상태 | 체감 가치 유지 |
이 조건을 만족하면, 전세가 빠져도 치명상은 피할 확률이 높습니다.
서울 1억~2억 투자에서 가장 위험한 착각
❌ “전세는 안 빠질 거야”
⭕ “빠져도 버틸 수 있나?”
이 차이가 결과를 완전히 갈라놓습니다.
정리하며
서울 소형·구축 투자에서 전세 리스크는 피할 수 없는 변수입니다.
하지만 미리 시나리오를 그려두면,
- 공포에 팔지도 않고
- 바닥에서 던지는 실수도 줄일 수 있습니다.
👉 전세가 1억 빠져도 내가 버틸 수 있는지
👉 이 질문에 답이 나오면, 그때 투자가 됩니다.
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