94억 아파트 현금 거래…주담대 6억 막히자 부자는 더 강해졌다

솔직히 말해 대출 막으면 집값 좀 떨어질 줄 알았거든요?
그런데 현실은 완전 반대예요. 대출 규제 한창 강화됐던 2월, 강남 한복판에서 94억 아파트 현금 거래가 버젓이 이뤄졌다는 소식 들으셨나요?

저도 처음엔 “설마 진짜?” 싶었는데, 국토부 실거래가 시스템 보고 말문이 턱 막혔습니다.
정부는 주담대 최대 6억까지만 허용하겠다며 규제를 강화했지만, 시장 반응은 “그건 대출 쓰는 사람 얘기고요” 수준입니다.

“대출 없이 94억 아파트 샀습니다”

올해 2월 하순, 서울 강남구 압구정 현대아파트 전용 198㎡를 한 20대 매수자가 94억 원에 ‘현금’으로 매입했습니다.
대출? 한 푼도 안 받았습니다. 진짜 100% 현금 박치기죠.

비슷한 시기, 미국 국적의 30대는 같은 아파트 단지 전용 170㎡를 78억 원에 주담대 없이 구매했습니다.
두 사례 모두 토지거래허가제가 일시 해제됐던 시점에 이뤄졌고, 그 타이밍을 절묘하게 노려 초고가 자산가들이 진입한 것으로 분석됩니다.

이처럼 94억 아파트 현금 거래는 소문이 아니라 실제 현실입니다.

6.27 대책: 주담대 6억 ‘일괄 규제’

정부는 올해 6월 27일 발표한 대책에서 수도권 주택담보대출 한도를 소득·자산과 관계없이 6억 원으로 제한했죠.
이 정책은 무주택자, 실수요자 중심의 대출 안정화를 목적으로 한 건데요,

실제 효과는 “대출에 의존해야 하는 중산층은 더 사기 힘들어지고, 현금 부자는 더 활개친다”는 역효과로 이어졌습니다.

시행일	2025년 6월 27일
핵심내용	수도권 주담대 한도 6억으로 제한 (소득·자산 무관)
영향 대상	고소득 직장인, 1주택자, 다주택자 모두 해당
고가주택 구매층	대출 없이 거래 가능한 초고자산가 중심 이동

실거래 분석: ‘대출 無 or 최소’가 절반

올해 1~6월까지 강남에서 이뤄진 70억 원 이상 초고가 아파트 거래 17건을 분석해보니:

4건은 대출 ‘0’
6건은 매매가 대비 근저당 설정 20% 이하
5건은 6억 이하 대출만 받은 거래

즉, 94억 아파트 현금 거래처럼 대출이 없거나 아주 적은 사례가 **전체의 88%**에 이르는 셈이죠.

전문가 분석: "대출 막혀도 부자는 안 멈춘다"

심형석 교수는 강남 고가 시장에 대해 “이미 대출 규제에 내성이 생긴 지역”이라고 단언합니다.
또한, 부동산 컨설턴트 김제경 대표는 “대출 못 받는 사람은 강남 진입 자체가 불가능해졌다”며, 이번 정책을 두고
“사실상 현금 부자들만 더 강하게 만들어주는 구조”라고 평가했습니다.

그리고 실제로 94억 아파트 현금 거래 같은 케이스가 그 말을 입증하고 있죠.

지금 강남 시장의 흐름은?

대출 의존도	고가주택일수록 ‘거의 없음’
거래 방식	현금 비중 ↑ / 대출 비중 ↓
시장 반응	중저가 주춤 / 초고가 거래 유지
수요층	실수요자 중심 → 초고자산가 중심 재편

정리하자면

‘주담대 6억’이라는 대출 규제는 일견 강력해 보이지만, 현실은 다릅니다.
94억 아파트 현금 거래처럼 대출 규제를 우회할 수 있는 자산가들이 시장을 리드하고 있고, 그로 인해
실수요자·중산층은 상급지로 진입 자체가 어려워지고 있습니다.

결국, 이번 규제는 시장 안정보다 부의 양극화를 더 부추기는 구조로 흘러갈 가능성이 높아 보입니다.
돈 있는 사람은 더 자유로워지고, 없는 사람은 더 막히는 그런 시장 말이죠.

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