요즘 서울 아파트 투자는 더 이상 “싸게 사서 오래 들고 가자”가 아닙니다.
얼마나 싸게 들어가서, 얼마나 빠르게 안전마진을 확보하느냐가 핵심이죠. 그런 관점에서 보면 이번 북서울 자이 폴라리스 무순위는 수익률 계산이 꽤 깔끔하게 떨어지는 케이스입니다. 그래서 오늘은 감정 다 빼고, 숫자로만 보겠습니다.
1️⃣ 투자 구조 한 줄 요약
3년 전 분양가 → 현재 신축 시세 → 즉시 안전마진 확보형
- 분양가 상한제 적용가 재공급
- 입주 1년 차 신축 (공사 리스크 없음)
- 전매 제한 종료
- 실거주 의무 없음
👉 전형적인 로또 줍줍 중에서도 ‘수익률 계산 가능한 타입’
2️⃣ 분양가 vs 현재 시세 비교 (팩트 정리)
구분금회 분양가현재 시세(보수적)즉시 차익
| 84타입 | 약 9.7억 | 11.7억 | +2.0억 |
| 112타입 | 약 12.6억 | 17억 | +4.4억 |
※ 동일 단지 실거래·인근 신축 호가 기준 보수적 산정
※ 과장 없이 지금 바로 만들어지는 격차
3️⃣ 실투입 자금 계산 (84타입 기준)
① 기본 가정
- 분양가: 9.7억
- 계약금: 10% → 0.97억
- 잔금: 8.73억 (60일 이내)
② 전세 활용 시 (보수적)
- 예상 전세가: 5.5억
- 필요 자기자본:
9.7억 – 5.5억 = 약 4.2억
👉 즉, 자기자본 약 4.2억 투입
4️⃣ 수익률 계산 (전세 끼고 보유 시)
📌 시나리오 A: 현재 시세 기준
- 매입가: 9.7억
- 시세: 11.7억
- 평가차익: +2억
👉 자기자본 수익률(ROE)
= 2억 ÷ 4.2억 ≈ 약 47%
📌 시나리오 B: 2~3년 후 보수적 상승 가정
- 예상 시세: 13억
- 차익: 3.3억
👉 ROE
= 3.3억 ÷ 4.2억 ≈ 약 78%
이게 가능한 이유는 딱 하나입니다.
“싸게 들어갔기 때문”입니다.
5️⃣ 112타입은 왜 투자자에게 더 공격적인 카드인가
112타입은 실거주 수요보다 자산가 투자자용입니다.
- 분양가: 12.6억
- 시세: 약 17억
- 격차: 약 4~5억
전세 레버리지는 상대적으로 낮지만,
👉 절대 차익 규모가 큼
👉 장기 보유 시 희소성 프리미엄 기대
“한 방 크게 먹고 싶은 투자자”에겐 112타입이 더 맞습니다.
6️⃣ 리스크 체크 (투자자 관점)
✔ 저층 위주 물량 → 단기 프리미엄 제한
✔ 전세 대출 제한 → 현금 세입자 필요
✔ 강북권 입지 → 폭발적 상승은 제한적
하지만 이 리스크들은
👉 이미 분양가에서 전부 반영됨
👉 그래서 수익률이 성립하는 구조
7️⃣ 투자자 최종 판단
이 물건은 이런 분들한테 맞습니다.
- 강남 대박 말고 확률 높은 수익 원하는 투자자
- 단기 차익 + 중기 보유 둘 다 열어두는 전략
- 서울 신축 안전마진형 줍줍을 기다린 분
반대로,
❌ 갭 거의 없이 무리한 레버리지 투자
❌ 단기간 급등만 노리는 스타일
에는 맞지 않습니다.
결론: 이건 ‘계산이 되는 줍줍’이다
북서울 자이 폴라리스 무순위는
운에 맡기는 로또라기보다는
확률과 수익률이 계산되는 투자 상품에 가깝습니다.
서울 신축, 브랜드, 더블 역세권,
그리고 3년 전 분양가.
이 네 가지가 동시에 겹치는 구간은 흔치 않습니다.
“지금 서울에서 이 정도면 안전한 투자일까?”
그 질문엔, 숫자로 보면 충분히 YES입니다.
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